Pour exploiter un bien immobilier afin de rapporter des revenus locatifs de qualité, la location meublée demeure toujours une des solutions les plus intéressantes à envisager. Ce statut permet de mettre en place différentes stratégies d’investissement. Exemple : vous pouvez opter pour la LMNP dans le neuf ou dans l’ancien. Si vous souhaitez particulièrement vous tourner vers cette seconde option, cet article vous donne un éclairage sur les avantages et les points de vigilance à retenir.
Investir dans un local de seconde main à transformer et à rénover
Les biens qui sont concernés sont des locaux anciens, qui sont alors destinés à être transformés en immeubles d’habitation, et faisant également l’objet de travaux de rénovation. Ces derniers incluent ceux relatifs à l’efficacité énergétique, sachant que les biens étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus éligibles à la mise en location.
Les avantages : un emplacement en coeur de ville pour la majorité des biens
Les anciens locaux ont généralement servi dans des activités commerciales dans le temps et peuvent avoir été laissés à l’abandon suite à une éventuelle faillite. Ces locaux jouissent d’un emplacement de choix, ayant pignon sur rue. La majorité est basée en centre-ville – emplacement qui n’est plus accessible pour les nouvelles constructions du fait de la rareté foncière dans les communes tendues.
Les biens situés dans ces localités sont très demandés par les locataires, du fait de leur proximité à toutes les commodités. Ce qui donne lieu aux avantages suivants :
- un délai de carence locative réduit
- des locataires fidélisés et, par conséquent, l'inexistence de vacance locative entre deux baux
- la possibilité de tabler sur des loyers plus ou moins élevés, en raison de la qualité de la demande
- un potentiel de valorisation significatif, du fait de la rareté foncière dans les centres-villes, comme mentionné plus haut. Ce qui permet de miser sur de la plus-value de qualité au moment de la revente
- tous ces paramètres réunis permettent de s’attendre à un rendement net de plus de 4%, en plus d’une très intéressante rentabilité à terme
À cela s’ajoutent tous les atouts de la LMNP qui sont d’ordre fiscal : la déduction des charges ainsi que des amortissements de l’immobilier et du mobilier sous le régime réel d’imposition, de même que du déficit foncier, ou encore la déduction d’un abattement de 50% sous le régime micro-BIC.
Note importante : vous devez immédiatement exploiter le bien en LMNP après acquisition et achèvement des travaux. Si vous faites louer nu avant de basculer vers la location meublée, alors vous perdez des avantages tels que certaines des déductions susmentionnées.
Quels sont les points de vigilance ?
Anticipez avant tout le coût des travaux de transformation et de rénovation énergétique, qui peuvent être assez coûteux. Vous pourrez avoir gagné sur le prix d’achat certes, mais ce paramètre est à analyser de près afin d’éviter les mauvaises surprises, en plus du délai relatif à la durée des travaux qui peut être pénalisant s’il s’étend dans le temps.
Sachez que les frais de notaire sont plus importants comparés à ceux dans le cadre d’une acquisition neuve.
Notez que vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Censi-Bouvard si vous investissez dans l’ancien. Ce dispositif est uniquement ouvert aux investissements dans le neuf, permettant une réduction d’impôt supplémentaire qui est de 11%. Ce, en contrepartie d’un engagement ferme sur 9 ans.
Avant de valider votre choix, considérez tous ces points décrits ci-dessus en les reportant dans une simulation complète. Cette dernière doit faire ressortir le rendement net annuel, les gains ainsi que la rentabilité de votre investissement.
