Parmi les outils de défiscalisation immobilière à succès : la loi Pinel. Elle permet aux contribuables français d’alléger le montant de leur impôt sur le revenu en fonction du montant de leur investissement.
Cependant, des plafonds sont à respecter et ceux-ci figurent parmi les contraintes à prendre en compte par l’investisseur avant de se lancer. Il en existe deux types : le plafond de loyer et le plafond de ressources. Ces mesures ont été établies pour éviter les loyers trop élevés, sachant que la tension locative est importante dans les zones éligibles (nous y reviendrons en détail) et qu’il s’agit de la mise en location d’immeubles neufs répondant aux dernières normes énergétiques et environnementales.
À noter également qu’il existe un montant maximal d’investissement annuel. Chaque année, le gouvernement révise et corrige ces paramètres en fonction de l’évolution des différentes conjonctures, de même que celle de l’inflation. En cas de non-respect de ces plafonds, le propriétaire-bailleur encourt des sanctions, voire le remboursement de la réduction fiscale qu’il aura perçue.
Les plafonds de loyer
Pour comprendre les plafonds de loyer, rappelons que le territoire français est morcelé en 5 zones. Celles-ci sont les suivantes : la zone A Bis (qui est la plus dense en nombre d’habitants), la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Ce sont les trois premières qui sont éligibles à la loi Pinel. Le niveau de vie n’étant pas partout identique, la loi a fixé par décret des limites à ne pas dépasser et qui sont plus élevées en zone A Bis. Ces plafonds décroissent pour les zones A et B1.
Ainsi, pour 2024, voici ces plafonds de loyer Pinel, en ce qui concerne le prix au mètre carré :
- zone A Bis : 18.25 euros par m²
- zone A : 13.56 euros par m²
- zone B1 : 10.93 euros par m²
Les plafonds de loyer ont été mis en place afin que les ménages modestes puissent accéder aux logements neufs. C’est en effet le but de la loi Pinel, en encourageant la sortie de terre de logements collectifs construits en VEFA afin que ces ménages à faibles ressources puissent sortir de la précarité énergétique et des logements indécents.
Les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources des locataires sont aussi fonction du zonage. Cependant, ils tiennent compte de la composition du foyer du locataire (personne seule, en couple, personne seule ou couple ayant des enfants à charge).
Tout comme avec les plafonds de loyer, ceux de ressources visent à inclure les ménages modestes dans le marché de la mise en location de logements neufs. Ainsi, chaque locataire doit présenter son revenu fiscal de référence (RFR) qui est mentionné sur sa déclaration fiscale. C’est sur la base de cette pièce que ses revenus seront considérés dans le cadre du calcul des loyers par le propriétaire-bailleur.
Toujours est-il que l’évolution future des ressources du locataire n’aura aucune répercussion sur les loyers fixés, sachant que ceux-ci sont mentionnés dans le bail locatif préalablement signé entre les deux parties.
Le montant maximal d’investissement annuel
Deux plafonds sont à prendre en compte en ce qui concerne le montant investi. Ainsi, l’investisseur ne doit pas réaliser d’acquisition immobilière supérieure à 300 000 euros par an et 5 500 m² de surface habitable.
Pour conclure, rappelons l’essentiel de la loi Pinel : une réduction d’impôt de 9% pour 6 ans d’engagement, de 12% pour 9 ans et de 14% pour 12 ans. Ce sont les taux applicables si vous réalisez votre acquisition entre le 1er janvier 2024 et le 31 janvier 2024.
